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중국의 부동산 문제가 얼마나 심각한지 알아보자

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작성자 i15Eg682 작성일22-09-23 04:08 조회98회 댓글0건

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중국의 부동산 문제가 얼마나 심각한지 알아보자

01.PNG 중국의 부동산 문제가 얼마나 심각한지 알아보자

LGFV란 지방정부가 인프라 투자 사업을 위해 설립한 특수 목적 법인입니다. 지방정부가 소유한 땅이나 미래 재정수입을 담보로 은행에서 돈을 빌려 인프라 개발 사업을 진행합니다.

특이한 건 LGFV가 진 채무는 지방정부의 부채로 잡히지 않습니다. 한국도 공기업의 채무를 국가채무에 포함시키지 않지만, 공기업은 개별 기업처럼 운영되고, LGFV는 시장의 플레이어가 아닌 지방정부의 기구 성격이 큽니다. 지방정부의 부채비율이 좋아 보이도록 편법으로 포함시키지 않는 겁니다.

더욱 놀라운 건 LGFV의 부채 규모는 공식 통계가 없습니다. 또한 어떤 조건으로 돈을 빌리는 지도 모릅니다. 추정치만 존재하는데 BoA는 2019년 중국은행의 부채 규모를 49조 2800억 위안으로 추정했습니다.


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02.PNG 중국의 부동산 문제가 얼마나 심각한지 알아보자

중국의 연간 GDP가 100조 위안이 좀 넘는데, 부채가 절반 수준입니다.

최근 LGFV의 리스크가 드러난 두 가지 일이 있었습니다.

  1. LGFV가 발행한 어음을 제대로 상환하지 못하는 사례가 늘고 있다.

  2. LGFV가 지방정부의 토지사용권을 사고 있다.

중국에서 토지는 기본적으로 지방정부의 소유입니다. 토지사용권은 대략 70년 정도 기한을 붙여서 경매에 부칩니다. 부동산 기업이 경매에 참여해서 토지사용권을 취득하고, 대량으로 아파트를 지어서 파는 부동산 개발 산업이 중국 최대 산업 중 하나입니다.

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03.PNG 중국의 부동산 문제가 얼마나 심각한지 알아보자

상하이 같은 대도시가 이런 모델로 재정수입을 늘리고 다시 경제개발에 재투자하는 것을 보고 다른 지방정부도 똑같은 모델을 도입했습니다. 그 결과 지방정부 수입의 40% 정도가 토지사용권 매각 수입에서 나오고 있습니다.


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04.PNG 중국의 부동산 문제가 얼마나 심각한지 알아보자

중국이 급성장을 하는 시기에는 경매가 원활하게 이뤄졌으나 지금은 상황이 매우 안 좋습니다. 규제도 늘어나고, 공실도 많다 보니 부동산 업체들이 경매에 참여하지 않고 있습니다. 그 빈자리를 LGFV가 채우고 있는 중입니다.

즉, LGFV는 지방정부 땅을 담보로 돈을 빌리는데, 그 돈으로 지방정부의 땅을 사고 있습니다. (인프라 산업을 진행하려면 땅을 사야 하긴 하지만, 비정상적인 수준으로 많이 사고 있습니다.) LGFV는 수익성이 낮아서 빚을 갚을 가능성도 낮습니다.

05.PNG 중국의 부동산 문제가 얼마나 심각한지 알아보자

LGFV가 기업어음(CP)을 상환하지 못하는 일도 발생하고 있습니다. 8월 말 기준 CP 미상환 상태인 LGFV가 43곳으로 집계됐습니다. 7월 말 27건에서 50% 상승했습니다.

당국에선 인프라 투자를 늘리라고 독려해서 LGFV가 사업을 벌여놨는데, 다른 한편에선 숨겨진 부채를 관리한다며 대출 규제를 하고 있습니다. 이렇게 모순적인 상황에서 자금난은 심화되고 있습니다.

중국 전국에 3,000개 정도의 LGFV가 있다고 하는데, 자체적으로 수익을 내는 곳은 1/3밖에 없다고 합니다. 은행은 LGFV 자체의 수익성보다는 담보를 제공해 주는 지방정부의 신용도를 보고 융자를 결정하는 게 일반적입니다. 올해 상반기에 융자를 받은 3,346건 중 84%가 제 대출이었습니다.

위의 차트는 2016년 자료인데, 회사채 전체에서 LGFV가 차지하는 비율이 43%나 차지한다는 주장도 있습니다. LGFV의 리스크가 커진다면 중국 전체에 미치는 영향력이 얼마나 클지 예측해 볼 수 있습니다.


중국의 부동산 문제가 얼마나 심각한지 알아보자

06.PNG 중국의 부동산 문제가 얼마나 심각한지 알아보자

중국의 GDP 대비 부채비율은 계속해서 늘고 있습니다. 중국 GDP가 대략 100조 위안인데, 지방정부 부채는 30조 위안, LGFV 부채는 대략 50조 위안이니까, 80% 정도를 차지하고 있는 것을 알 수 있습니다.


중국의 부동산 문제가 얼마나 심각한지 알아보자

07.PNG 중국의 부동산 문제가 얼마나 심각한지 알아보자

중국에서 부동산을 중요하게 보는 이유는 중국 GDP에서 차지하는 비중이 너무 비대하기 때문입니다. 부동산이 전체 GDP 성장률을 떨어뜨리는 요인입니다.

위안을 삼자면 부동산 개발업 비중을 떨어뜨리는 게 중국 정부의 오랜 목표였습니다. 과정은 고통스럽지만 목표를 달성해 나아가고 있습니다...

아파트를 분양받은 사람들이 담보금 대출(모기지) 상환 거부 운동을 벌이고 있습니다. 선수금을 내고 담보금 대출까지 받았는데, 개발업체의 현금이 부족해서 제때 완공을 못했고, 예정일에 입주하지 못한다면 담보금을 내지 않겠다고 주장하고 있습니다.


​https://github.com/WeNeedHome/SummaryOfLoanSuspension/blob/main/README.md

software 버전 관리 사이트인 github에 중국인들이 관련 프로젝트를 올렸는데, 확인해 보면 119개 도시 342개의 프로젝트에서 상환 거부 운동이 일어나고 있습니다. 자발적으로 올리는 방식으로 실제로는 훨씬 많을 것으로 추정됩니다.

당국은 급히 아파트 완공형 대출 2천억 위안을 조성했습니다. 그러나 개발 업체가 대출을 받으려면 자산을 담보로 받고 심사를 진행한다고 하니 효과는 미미할 것으로 보입니다.



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08.PNG 중국의 부동산 문제가 얼마나 심각한지 알아보자

위의 표는 주택 판매액 YoY 증감률입니다. 그나마 8월이 가장 좋았는데 그게 -32.9% 수준입니다. 문제는 이런 상황이 나아질 기미를 보이지 않고 있습니다.

중국 최대 부동산 개발업체인 비구이위안의 CEO는 내년 여름에나 반등이 가능할 것으로 이야기했는데, HSBC는 앞으로 2년은 더 힘들 것이라고 예측했습니다. (HSBC는 중국과 홍콩에서 매출 절반 이상을 내는 은행입니다. )


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